Budowa domu na działce partnera

Budujemy razem dom, czyli jesteśmy współwłaścicielami, prawda?

Anna i Robert są od kilku lat w nieformalnym związku. Robert jest właścicielem działki budowlanej, którą odziedziczył po swoich dziadkach. Postanawiają, że wybudują na działce dom jednorodzinny, a koszty wybudowania domu pokrywać będą po równo między siebie. Dom został wybudowany, para przez kilkanaście lat razem mieszka w tym domu. Ale po jakimś czasie na skutek różnych zdarzeń Anna i Robert decydują się zakończyć związek. Ponieważ nie dochodzą do porozumienia co do rozliczenia się z domu, Anna po przestudiowaniu porad zawartych w Googlach postanawia skierować do Sądu wniosek o zniesienie współwłasności domu w ten sposób, że Robert przejmie go na własność i spłaci udział Anny (w takiej wysokości, żeby stać ją było na zakup kawalerski w centrum). Po przeprowadzeniu postępowania sąd oddalił wniosek Anny uznając, że Anna nie jest współwłaścicielem domu i nie przysługuje jej roszczenie o zniesienie jego współwłasności.

Czy Ciebie też takie rozstrzygnięcie sądu zdziwiło? Jeżeli tak, to przeczytaj wpis, a dowiesz się, dlaczego sąd miał rację!

Budynek wzniesiony na cudzym gruncie

Takie rozstrzygnięcie sądu wynika z uwzględnienia jednej z podstawowych zasad prawa rzeczowego, która znana była już w prawie starożytnego Rzymu. A mowa tu o zasadzie superficies solo cedit - to co trwale z gruntem związane jest jego częścią składową.

Oznacza to, że właścicielem budynku, który został wybudowany na danej działce jest co do zasady właściciel tej działki. I nie ma znaczenia do określenia prawa własności wybudowanego domu kwestia tego, kto jest inwestorem i finansuje budowę.

Z tego powodu Anna nie jest współwłaścicielem domu wybudowanego z byłym partnerem, nawet mimo tego, że w połowie finansowała jego budowę i wykończenie. 

Ponieważ Anna nie zadbała o wpisanie jej do księgi wieczystej jako współwłaściciela, ani też partnerzy w trakcie trwania związku nie dokonali darowizny lub sprzedaży udziału w prawie współwłasności budynku,  Anna nie jest współwłaścicielem i nie przysługuje jej roszczenie o zniesienie współwłasności rzeczy.

Co w takiej sytuacji może zrobić Anna, żeby odzyskać pieniądze zainwestowane w budowę?

Żądanie przeniesienia własności

Teoretycznie w takich przypadkach można rozważyć wystąpienie przez partnera nie-właściciela z żądaniem przeniesienia prawa własności. Podstawą takiego roszczenia jest art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.

Dla skutecznego wystąpienia z takim roszczeniem konieczne jest spełnienie przewidzianych w przepisie przesłanek, tj.:

• samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze,

• wzniósł budynek o wartości przenoszącej wartość części gruntu zajętego pod budowę.

O ile druga przesłanka przeważnie zawsze występuje, o tyle pierwsza przesłanka w praktyce będzie trudna do wykazania, zwłaszcza w przypadku nieformalnych związków.

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze to osoba, która posiada nieruchomość i jest przekonana, że ten stan posiadania i korzystania z nieruchomości nie narusza niczyjego prawa. Innymi słowy, w tym konkretnym układzie partner musi mieć uzasadnione przekonanie, że może władać gruntem jak właściciel.

Tylko taka osoba, która jest przekonana w usprawiedliwiony okolicznościami sposób, że jest właścicielem gruntu może wystąpić z roszczeniem o przeniesienie na nią prawa własności budynku.

Przenosząc to na grunt kazusu Anny i Roberta zauważyć należy, że Annie nie można przypisać statusu samoistnego posiadacza w dobrej wierze - miała bowiem wiedzę, że działka budowlana stanowi własność Roberta.

Co istotne i o czym należy pamiętać to fakt, że takie roszczenie przysługuje do czasu dobrowolnego wyzbycia się posiadania. Dlatego jeżeli partner nie-właściciel wyprowadzi się z nieruchomości, nie przysługuje mu już status posiadacza, a tym samym uprawnienie do żądania przeniesienia własności.

Zwrot nakładów na budowę

Anna, finansując w połowie wybudowanie domu, który jest własnością Roberta, poniosła z tego tytułu nakłady na majątek Roberta . Powinna w takiej sytuacji wystąpić z roszczeniem o zapłatę z tytułu zwrotu nakładów na nieruchomość Roberta w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i następne Kodeksu cywilnego).

Tutaj wyzwaniem okazać się może wykazanie wysokości tych nakładów. Dlatego tak ważne jest dokumentowanie tego rodzaju wydatków, tj.:

• w jakiej wysokości zostały poczynione,

• kto i w jakiej formie je faktycznie poniósł.

Zabezpieczenie interesów zawczasu

Oczywiście optymalnym rozwiązaniem byłoby zabezpieczenie interesów Anny jeszcze w trakcie trwania związku. Może to nastąpić w sposób, który wskazałam na samym początku, tj. poprzez zawarcie przed notariuszem między partnerami umowy sprzedaży lub darowizny udziału we współwłasności budynku (trzeba też pamiętać o kwestiach podatkowych w obu przypadkach).

Innym rozwiązaniem jest zawarcie stosownej umowy konkubenckiej. Co to za umowa, kto i kiedy powinien ją zawrzeć - o tym przeczytasz tutaj!