Co ze wspólnym mieszkaniem po rozstaniu
Co ze wspólnym mieszkaniem po rozstaniu?
Osoby pozostające w stałym nieformalnym związku zakładając rodzinę bardzo często decydują się na zakup wspólnego mieszkania lub wybudowania domu. Wspólnego, bo razem dopełniają wszystkich formalności związanych z zakupem nieruchomość, tj. są wymienieni w umowie sprzedaży jako kupujący, a następnie w księdze wieczystej jako współwłaściciele (to istotne założenie, bo w dalszej części publikacji będą nas interesowały tylko takie przypadki).
Powstaje pytanie co z mieszkaniem po rozstaniu partnerów? Co byli partnerzy mogą w takiej sytuacji zrobić?
Zniesienie współwłasności
Dobra wiadomość jest taka, że połowę, jak nie ¾ problemów związanych z rozliczeniem się z byłym partnerem masz już załatwione przez to, że widniejesz jako współwłaściciel nieruchomości. Jak już na pewno wiesz, pozostawanie w nieformalnym związku nie rodzi żadnych skutków o charakterze prawno-majątkowym, które powstają w małżeństwie. Gdybyś zatem nie był(a) stroną umowy sprzedaży nieruchomości, to nie miałabyś/miałbyś do niej żadnych praw (więcej o sytuacji prawno-majątkowej w nieformalnym związku przeczytasz tutaj)
Jako współwłaścicielowi przysługuje Ci prawo do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości - i tak właśnie fachowo nazywa się rozliczenie z byłym partnerem w tym zakresie.
Do tej pory byliście współwłaścicielami, każdy z Was posiadał po ½ udziału w prawie własności nieruchomości (prawdopodobnie, bo może to być uregulowane odmiennie, ale na potrzeby dalszych rozważań załóżmy, że udziały są równe). Po rozstaniu nie widzicie możliwości dalszego wspólnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub w domu i zastanawiacie się, jak to wszystko poukładać.
Rozwiązań i dróg dojścia do nich jest kilka, a zależą one przede wszystkim od tego, czy jesteście w stanie się porozumieć, czy nie.
Polubowne zniesienie współwłasności
Najprostszym, najszybszym i najtańszym (wbrew pozorom, chociaż nie zawsze) sposobem będzie oczywiście dogadanie się z ex i zniesienie współwłasności na mocy porozumienia stron.
W zależności od Waszej sytuacji finansowej i potrzeb mieszkaniowych, możecie ustalić, że:
wystawiacie nieruchomość na sprzedaż, a uzyskaną kwotę dzielicie po połowie między siebie;
jedno z Was przejmie nieruchomość na wyłączną własność (stanie się jedynym właścicielem) i spłaci udział drugiej osoby;
fizycznie podzielicie dom na dwie odrębne części, z odrębnymi wejściami i działkami - tutaj trzeba pamiętać o szeregu dodatkowych formalności począwszy od uzyskania wszystkich niezbędnych zezwoleń budowlanych, skończywszy na wydzieleniu z dotychczasowej księgi wieczystej dwóch nowych ksiąg dla dwóch odrębnych lokali mieszkalnych.
Dużym plusem zniesienia współwłasności w sposób ugodowy jest to, że macie swobodę w określaniu takich parametrów jak wartość nieruchomości, wartość udziału we współwłasności podlegającemu spłacie itp. Dodatkowo w ramach wzajemnych rozliczeń możecie włączyć roszczenia z innych tytułów, związane nie tylko z nieruchomością (takiej możliwości nie będzie w postępowaniu sądowym)
Nie obejdzie się bez wizyty u notariusza - znosicie współwłasność nieruchomości, a dla czynności prawnych dotyczących nieruchomości przepisy prawa przewidują formę aktu notarialnego.
Do kosztów polubownego zniesienia współwłasności zaliczyć należy opłaty notarialne - według rozporządzenia, zależą od wartości nieruchomości, a także podatki: od czynności cywilnoprawnej i dochodowy.
Sądowe zniesienie współwłasności
Jeżeli nie możecie dojść do porozumienia jak podzielić się nieruchomością, co do wysokości spłat i wzajemnych rozliczeń, jedynym rozwiązaniem na uregulowanie sytuacji nieruchomości będzie sądowe zniesienie współwłasności.
Postępowanie takie zainicjować może każdy ze współwłaścicieli nieruchomości poprzez złożenie w sądzie właściwym ze względu na położenie nieruchomości wniosku o zniesienie współwłasności. We wniosku należy wskazać sposób, w jaki Twoim zdaniem współwłasność powinna zostać zniesiona, ale to ostatecznie Sąd (ważąc stanowiska uczestników postępowania) zdecyduje, czy:
przyzna własność nieruchomości jednemu z byłych partnerów z obowiązkiem spłaty drugiego,
zarządzi sprzedaż nieruchomości (sprzedaż licytacyjną),
wydzieli dwie cześci nieruchomości i przyzna każdemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność część.
Oddając sprawę pod rozstrzygnięcie Sądu musisz liczyć się z tym, że to Sąd oceni i oszacuje wartość nieruchomości, a co za tym idzie wartość udziałów i wysokość spłat (jeżeli o takie zniesienie wnosisz).
Co istotne, sąd nie będzie zajmował się innymi wzajemnymi roszczeniami z tytułu rozliczenia związku (inaczej niż przy podziale majątku byłych małżonków), jeżeli nie dotyczą nieruchomości. Możesz zatem zgłosić żądanie rozliczenia np. nakładów, które poniosłeś z tytułu remontu nieruchomości, ale już Sąd nie zajmie się rozliczeniem nakładów na samochód partnera.
Musisz też pamiętać, że jeżeli masz inne roszczenia związane z nieruchomością (np. rozliczenie kosztów remontu na wspólną nieruchomość), to należy je zgłosić w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Po prawomocnym zakończeniu takiej sprawy dochodzenie tego typu roszczeń nie będzie możliwe.
Koszty postępowania sądowego to opłata od wniosku (1000 zł) i koszty wykonania przez biegłego opinii - wyceny nieruchomości.
Która droga jest lepsze?
To zależy - od tego na czym Tobie zależy (uzyskaniu nieruchomości na własność, uzyskaniu pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości lub spłaty Twojego udziału), od tego jaka jest Twoja sytuacja finansowa, wreszcie, czy chcesz załatwić sprawę szybko, czy nie zależy Ci na tym.
Które rozwiązanie rekomenduję swoim klientom? Jeżeli widzę pole do negocjacji, to staram się wypracować z klientem i drugą stroną polubowne rozwiązanie. Może ono wydawać się na pierwszy rzut oka droższe, ale daje stronom większą swobodę (możecie rozliczyć się całościowo) i oszczędza wielu emocji i nerwów, które zawsze towarzyszą postępowaniu (wieloletniemu!) sądowemu.
Nie zawsze oczywiście jest możliwość polubownego zniesienia współwłasności nieruchomości i pozostaje wyłącznie droga sądowa.
