Wspólny kredyt bez ślubu a własność mieszkania
Kupno pierwszego, wspólnego mieszkania to ogromne emocje. Wyobrażacie sobie już kolor ścian w sypialni, przeglądacie wzorniki płytek do łazienki i wybieracie idealną kanapę. Zanim jednak rzucicie się w wir urządzania, czeka Was wizyta w banku i u notariusza. Dla par żyjących w związku nieformalnym (konkubinacie) to moment, w którym trzeba na chwilę zdjąć różowe okulary.
Dlaczego? Ponieważ polskie prawo traktuje Was w kwestiach majątkowych zupełnie inaczej niż małżeństwa. W tym wpisie wyjaśnię Ci największe pułapki związane ze wspólnym zakupem nieruchomości i podpowiem, jak zabezpieczyć swoje interesy, żeby w razie "czarnego scenariusza" nie zostać na lodzie.
Największy mit: "Spłacamy kredyt po połowie, więc mieszkanie jest nasze"
W mojej kancelarii bardzo często słyszę zdanie: "Pani Mecenas, spłacałam połowę raty przez 10 lat, przecież to mieszkanie jest w połowie moje!". Otóż... prawnie wcale tak nie musi być.
Z punktu widzenia banku jesteście tzw. dłużnikami solidarnymi. Bank interesuje tylko to, żeby rata wpływała terminowo na konto. Jeśli przestaniecie płacić, bank może żądać spłaty całości od obojga z Was lub tylko od jednego. Jednak fakt, że widniejesz na umowie kredytowej i przelewasz co miesiąc pieniądze, nie daje Ci żadnych praw do własności mieszkania.
O tym, kto jest właścicielem, decyduje wyłącznie akt notarialny i wpis w księdze wieczystej. Jeśli u notariusza w akcie znajdzie się tylko nazwisko Twojego partnera, to w świetle prawa spłacasz cudzy dług. Mieszkanie należy do niego, a Ty nie masz do nieruchomości żadnych praw.
Jak mądrze ustalić udziały u notariusza?
Skoro już wiemy, że oboje musicie stanąć do aktu notarialnego i figurować jako kupujący, pojawia się kolejne, kluczowe pytanie: w jakich proporcjach wpisać własność?
Ponieważ nie macie ślubu (i wspólności majątkowej), kupujecie mieszkanie w udziałach. Najczęściej pary decydują się na jedno z dwóch rozwiązań:
Podział po równo (50/50)
Dla kogo to dobre rozwiązanie? Gdy oboje wnosicie dokładnie taki sam wkład własny i w równym stopniu będziecie spłacać kredyt i finansować remont.
Potencjalne ryzyko? Jeśli jedno z Was wnosi znacznie więcej gotówki na start (np. oszczędności życia), wpisanie 50/50 oznacza w świetle prawa dokonanie darowizny na rzecz partnera. Po rozstaniu bardzo trudno odzyskać te pieniądze.
Podział proporcjonalnie do wkładu (np. 70/30)
Dla kogo to dobre rozwiązanie? Gdy jedno z Was angażuje znacznie większe środki własne w zakup (np. ze sprzedaży innego mieszkania czy przy pomocy rodziców).
Potencjalne ryzyko? Wymaga precyzyjnych wyliczeń przed zakupem i bywa "niekomfortowe" emocjonalnie przy rozmowach w związku, ale to najuczciwsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie finansowe.
A co, gdy nadejdzie rozstanie?
Życie pisze różne scenariusze i choć przy kupnie mieszkania nikt nie myśli o rozstaniu, to jako adwokatka muszę rozważać najgorsze opcje. Kredyt hipoteczny wiąże Was często na 25 lub 30 lat – bywa, że trwalej niż niejedno małżeństwo.
Gdy drogi partnerów się rozchodzą, wspólne mieszkanie staje się zazwyczaj największym punktem zapalnym. Zniesienie współwłasności nieruchomości, ustalenie, kto przejmuje mieszkanie, czy bank w ogóle zwolni drugą stronę z długu, a wreszcie – rozliczenie nakładów poczynionych przez lata z majątków osobistych... To bardzo skomplikowany proces. Często wymaga wejścia na drogę sądową.
Złota zasada brzmi: jeśli ustalicie jasne zasady finansowania i właściwie sformułujecie akt notarialny już na samym początku, ewentualne rozliczenia po latach będą znacznie prostsze i uchronią Was przed stratą dorobku życia.
Nie zostawiaj swoich finansów przypadkowi
Zabezpieczenie interesów przy wspólnym zakupie mieszkania to nie dowód na brak zaufania w związku, ale przejaw dorosłości. Zanim udacie się do doradcy kredytowego, musicie odpowiedzieć sobie na wiele trudnych pytań o Wasze finanse.
· Z jakiego konta będziecie płacić za wykończenie i skąd będą pochodzić na to środki?
· Kto będzie spłacał raty kredytu?
· Jak udokumentujecie swoje ustalenia?
Jeśli właśnie przygotowujecie się do kupna pierwszej wspólnej nieruchomości i chcecie uniknąć kosztownych błędów, przygotowałam dla Was kompleksowe rozwiązanie. W moim e-booku POCZĄTEK krok po kroku przeprowadzam przez proces zabezpieczenia swoich praw w związku nieformalnym. Znajdziecie tam prawniczą wiedzę podaną "na ludzko" oraz praktyczne wskazówki z mojej adwokackiej codzienności.
A jeśli Wasza sytuacja jest skomplikowana (np. inwestujecie pieniądze od rodziców) i czujecie, że potrzebujecie indywidualnej analizy Waszego przypadku jeszcze przed pójściem do notariusza – zapraszam na konsultacje do mojej kancelarii. Lepiej omówić sytuację przed złożeniem podpisów, niż latami spłacać kredyt za mieszkanie, do którego nie ma się praw.
